5 Dokumen Penting yang Wajib Diperiksa Sebelum Membeli Rumah

Rabu, 19 November 2025   | Ahmad Dhiyas Alpasya 

1. Sertifikat Kepemilikan Tanah dan Bangunan

Ini adalah dokumen paling krusial dalam proses jual beli rumah. Sertifikat menunjukkan siapa pemilik sah tanah dan bangunan tersebut. Ada beberapa jenis sertifikat yang perlu kamu kenali:

• Sertifikat Hak Milik (SHM)

Merupakan jenis sertifikat paling kuat karena memberikan kepemilikan penuh tanpa batas waktu. SHM adalah pilihan terbaik jika kamu ingin keamanan hukum maksimal.

• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Memberikan hak mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah negara dalam jangka 20–30 tahun. Masa berlaku bisa diperpanjang.

• Sertifikat Hak Pakai (SHP)

Memberikan hak untuk memanfaatkan tanah milik negara atau pihak lain untuk kebutuhan tertentu dalam periode terbatas.

Saat membeli rumah, pastikan sertifikatnya resmi dan sesuai objek tanah. Idealnya, pilih rumah dengan SHM karena proses balik nama lebih mudah dan kepemilikan lebih kuat.

2. Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah dokumen yang dibuat PPAT atau notaris sebagai bukti sah terjadinya perpindahan kepemilikan dari penjual ke pembeli.

Bagi rumah second, pastikan AJB yang ditunjukkan sesuai dengan SHM atau sertifikat lainnya. Periksa juga keabsahan PPAT yang menerbitkan AJB tersebut. Tanpa AJB, transaksi tidak memiliki kekuatan hukum meski sudah ada kesepakatan verbal atau tertulis.

3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) / PBG

IMB (yang kini mulai digantikan oleh PBG– PersetujuanBangunan Gedung) adalah izin resmi pemerintah daerah untuk mendirikan bangunan. Dokumen ini mencantumkan data penting seperti luas tanah, luas bangunan, dan penggunaan lahan.

Rumah tanpa IMB atau PBG bisa menimbulkan masalah, seperti: 

• Denda hingga 10% dari nilai bangunan

• Risiko pembongkaran paksa

• Kesulitan dalam pengurusan legalitas bangunan di masa depan

Pastikan bangunan yang kamu beli sudah memiliki izin resmi ini.

4. Surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB menunjukkan bahwa pajak atas tanah dan bangunan telah dibayar pemilik sebelumnya. Memeriksa dokumen ini penting untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak.

Mintalah bukti pembayaran PBB setidaknya 3–5 tahun terakhir. Dokumen ini juga diperlukan untuk proses balik nama sertifikat saat kamu menjadi pemilik baru.

5. Bukti Pelunasan Tagihan Rumah

Untuk rumah bekas, pastikan tidak ada tunggakan tagihan seperti: 

• Listrik Air

• Internet 

• Telepon

• Iuran lingkungan atau keamanan

Jika ada tunggakan, kamu bisa terbebani biaya tambahan setelah rumah berpindah tangan. Karena itu, cek seluruh bukti pembayaran sebelum menandatangani perjanjian jual beli

Kesimpulan

Memastikan kelengkapan dokumen adalah langkah pentingsebelum membeli rumah. Dengan memeriksa lima dokumenutama di atas-sertifikat tanah, AJB, IMB/PBG, PBB, danbukti pembayaran tagihan-kamu dapat menghindari sengketa, mengamankan transaksi, serta memastikan kepemilikanrumahyang sah secara hukum.